jeudi 21 novembre 2019

Sommaire du blog location meublée OGA13

Sommaire


La réalité des locations meublées

Location meublée et OGA

Régime fiscal et social de la location meublée

La TVA dans la location meublée

La vie courante de la location meublée

Nous répondons à vos questions LMNP

Revue de presse actualité : 35 articles sur la location meublée avec l'OGA13

Plus de 35 articles récents disponibles sur la location meublée 

L'OGA13 compte de nombreux adhérents LMNP et LMP. Les particuliers y trouvent leur compte pour leur placement immobilier en faisant une option BIC au réel simplifié. En effet, en faisant ses calculs, dans de nombreuses locations meublées, il est plus intéressant de lever l'option plutôt que de rester au micro BIC avec l'abattement maximal de 50% pour les charges.
Vous pouvez ainsi trouver régulièrement des articles spécialement pour les locations meublées choisis dans l'ensemble de nos revues d'abonnements.
Tous les articles locations meublées pour vous aider à une meilleure gestion.

mercredi 6 novembre 2019

Location meublée : des comptes de balance obligatoires


Vérifier la présence de ces comptes.

- 211terrain 

- 213 construction

- 2184 mobilier

- 2813 amortissements des constructions 

- 28184 amortissements du mobilier

Analyse des comptes des locations meublées


Les points spécifiques à vérifier

 1. Qualité de LMP ou de LMNP

2. Limitation des amortissements et état des amortissements en report

3. Ventilation terrain et construction

4. Présence de mobiliers 

5. Réintégration des frais financiers le cas échéant 

6. Réduction d’impôt pour frais de comptabilité

lundi 10 décembre 2018

Déclarer sa location meublée avec le cerfa POi

Le cerfa P0i permet de déclarer votre début d’activité de loueur en meublé.


Il s'agit du formulaire P0i Cerfa numéro 11921*04.

Le cerfa POi

Envoyez le formulaire au Greffe du Tribunal de Commerce du bien loué.
L’INSEE envoie par courrier votre numéro SIRET, nécessaire à la télétransmission de votre liasse fiscale au réel.
La déclaration de début d’activité de location meublée P0i doit en principe être faite dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location meublée.
Cette date correspond à la date à laquelle le bien est destiné à la location meublée. Elle peut donc correspondre à la date d’achat du bien. Régularisez au plus vite en indiquant votre date réelle de début d’activité.
Date de début d’activité : renseignez la date d’acquisition du bien sur votre P0i pour pouvoir déduire les frais de notaire, honoraires d’agence, travaux, etc. (dans le cas où vous n’avez pas habité le bien). Les charges antérieures à votre date de début d’activité ne pourront être déduites. Ou la date à partir de laquelle vous avez quitté le bien pour le destiner à la location meublée.
Cases « Déclaration relative à l’exploitation en commun », sur la déclaration de début d’activité P0i : cet encart est à remplir uniquement lorsque le bien a été acheté en indivision, et que c’est inscrit sur l’acte notarié. Si vous faites une déclaration de revenus commune avec votre conjoint(e), un seul nom suffit.


Plusieurs biens ou autre activité

Si vous avez plusieurs biens, vous devrez y renseigner l’adresse de l’appartement qui dégagera le plus de revenus locatifs. Un seul formulaire est à remplir, qui vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et de déclarer les revenus de ces appartements sur une déclaration unique.
Si vous avez déjà une activité de loueur en meublé et que vous achetez un nouveau bien, il vous suffira d’additionner les revenus de vos appartements (l’ancien et le nouveau) sur votre déclaration de revenus locatifs. Il n’est pas nécessaire d’envoyer un nouveau P0i puisque vous avez déjà un numéro SIRET.
Si vous avez déjà un numéro SIRET pour votre entreprise, vous devez remplir le formulaire P0i pour mon activité de LMNP. Vous devez déclarer votre début d’activité en tant que loueur en meublé et obtenir un numéro SIRET qui distinguera vos deux activités et vous permettra de télétransmettre votre liasse fiscale de location meublée. Sur le P0i, il faudra indiquer votre numéro SIREN dans l’encadré 1.

Sources ?

Où trouver le formulaire POi ? Où trouver la notice du POi ?
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748


Déclaration complémentaire 2042 CPRO

Compléter sa déclaration de revenus (2042 C Pro)

Pour déclarer vos revenus de location meublée, il est nécessaire de reporter votre résultat fiscal dans le feuillet complémentaire 2042 C Pro de votre déclaration de revenus (2042).
Dans votre déclaration en ligne, il vous suffira de cocher « Revenus des locations meublées non professionnelles » pour obtenir et remplir cet écran complémentaire.
La déclaration 2042 C Pro se fait en même temps que la déclaration de revenu. Dès que votre liasse fiscale est établie, vous pouvez reporter le résultat sur l’annexe 2042 C Pro.


Source ?

Location meublée et société

Location meublé en société BIC


Régime d’imposition BIC en société pour des biens loués meublés détenus directement par l’investisseur ou par l’intermédiaire d’une société soumise à l’Impôt sur le revenu.

- SNC (société en nom collectif) imposable en BIC au nom des associés
- SARL dite de famille (société à responsabilité limitée) avec option pour l’imposition à l’impôt que le revenu des associés en BIC à la condition que tous les associés soient membres d’une même famille (conjoint, ascendants, descendant, frères et sœurs)

Fiscalité des sociétés BIC

- l’investisseur est personnellement propriétaire des immeubles loués en meublé
- ces immeubles sont la propriété d’une société de nature commerciale mais imposée selon le régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI).
- EURL (sans option IS)
- SARL de famille option IR (conjoints, partenaires de PACS, concubins, ascendants, descendants, frères et sœurs)
- SNC, société en nom collectif. Les investisseurs n’appartiennent pas à la même famille et les associés d’une SNC sont tous considérés comme commerçants,

Autres formes de société ?

- La SCI (Société Civile Immobilière) a un objet civil. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle exerce une activité commerciale de quelque nature que ce soit.
- Les sociétés, dont le caractère est commercial mais qui bénéficient d’un statut fiscal propre : la SA (Société Anonyme) et la SARL (Société à Responsabilité Limitée) formées entre des personnes n’appartenant pas à la même famille sont taxées au titre de l’impôt sur les sociétés.
- le loueur en meublé peut également intervenir en qualité d’auto-entrepreneur. (loi n° 2008-776 du 4 août 2008).

Source ?

Formation semestrielle de  l'OGA13 sur la location meublée par un inspecteur des impôts

Modèle de levée d'option des locations meublées

Choisir son régime d’imposition : le courrier de levée l’option.

Lorsque vous louez un bien meublé, vous êtes soumis par défaut au régime du micro-BIC. Par conséquent, si vous avez déjà déclaré au régime du micro-bic et que vous souhaitez changer pour le régime réel simplifié, ou que c’est votre première année et que vous voulez opter pour le régime réel, vous devez en informer l’administration fiscale en leur envoyant un courrier de levée d’option.
Quand ? Pour une première déclaration, envoyez le courrier de levée d’option en même temps que le P0i au Service des Impôts des Entreprises SIE.
Si vous avez déclaré au régime micro-BIC avant et pour que le changement de régime soit pris en compte par l’administration fiscale, il vous faut envoyer le courrier de levée d’option avant le 1er février de l’année fiscale concernée par le changement de régime. Vous vous engagez à déclarer sous ce même régime pendant 1 an. Cette option sera ensuite reconductible tacitement chaque année, et vous pourrez lever l’option à nouveau pour changer de régime.
Vous pouvez opter pour le régime réel, même si ses recettes sont inférieures à ce seuil, grâce à l’envoi du courrier de levée d’option.

Modèle de levée d'option

"Coordonnées et adresse
Centre des Finances Publiques ou Service des impôts des entreprises compétent
Date et lieu
Objet : Option pour le régime réel simplifié en matière de bénéfices industriels et commerciaux
Madame, Monsieur,
J'exerce l'activité de location meublée non professionnelle depuis telle date et suis donc imposable de plein droit au régime micro-BIC.
Par la présente note, je déclare opter pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de bénéfices industriels et commerciaux au titre de l'exercice clos à telle date. Cette option est valable pour un an et reconductible sauf renonciation de ma part.
Phrase de politesse
Votre nom et signature."

Lettre recommandée avec demande d'avis de réception (fortement recommandée)


Source ?

Les plus values des locations meublées

Les exonérations des plus values

Plus values des petites entreprises 151 septies

Source Article 151 septies du CGI
Conditions
- plus-values réalisées dans le cadre d’une activité artisanale, commerciale ou libérale
- activité exercée pendant au moins cinq ans à titre professionnel
- immeubles inscrits à l’actif de l’exploitation
- aux biens détenus dans le cadre de leur activité professionnelle aux personnes physiques comme aux sociétés relevant du régime fiscal des sociétés de personnes.
- les amortissements déjà déduits ne sont pas réintégrés pour déterminer la plus-value taxable.
Exonération
- exonéré en totalité si le chiffre d’affaire n’excède pas 90 000 € par an
- exonéré partiellement si le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 et 126 000 € par an. (La formule de calcul est la suivante : Montant exonéré = 126 000 – recettes annuelles / 36 000)
- lorsque la cession intervient avant cette période de cinq ans, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.

Régime d’exonération de plus-values immobilières professionnelles à long terme 151 septies B

Source : Article 151 septies B du CGI
Conditions
- plus-values réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole réalisées
- par un entrepreneur individuel ou une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
- pour des droits sociaux détenus dans des sociétés dont l’actif est principalement constitué par des biens immobiliers affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou des droits sociaux détenus dans des sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens ou droits sociaux.
- l’affectation du bien à l’exploitation de l’entreprise s’apprécie au moment de la vente (5 ans minimums)
- exclusion des terrains à bâtir
Exonération
- application d’un abattement de 1/10e par année de détention au-delà de la cinquième année aux plus-values de cessions de biens immobiliers du patrimoine professionnel. Immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation
- exonération totale après 15 ans de détention.
- le cumul avec tous les autres régimes d’exonération est possible.
- exonération applicable que pour la partie des plus-values à long terme

L’amortissement comptable des locations meublées

L’amortissement comptable des locations meublées

Les amortissements suivent les règles de droit commun. Les biens inscrits à l’actif du loueur peuvent être amortis chaque année sur la valeur HT des immobilisations avec une période correspondant à la nature de ces biens. Deux méthodes existent.


La méthode linéaire classique

Pour les immeubles
- 15 ans pour une construction légère industrielle (métallique par exemple)
- 20-25 ans pour des immeubles commerciaux et industriels
- 25-30/40 ans pour les immeubles d’habitation
Pour les meubles (mobiliers et appareils électro-ménagers
- 5 ans pour les appareils électro-ménagers et les ustensiles
- 5-7 ans pour le mobilier et les aménagements


La méthode facultative des composants IFRS

L’application de ces normes IFRS n’est pas obligatoire pour les petites et moyennes entreprises. L’amortissement soit fait pour chaque classe d’actif ou composant, en fonction de la durée d’utilisation propre à chaque catégorie ainsi que des caractéristiques techniques propres à chaque immeuble.
Les taux d’amortissement relatifs aux principaux composants font l’objet d’une appréciation au cas par cas, les fourchettes ci-dessous étant indicatives :
- gros œuvre de 1 à 2 %
- toiture, étanchéité et menuiseries extérieures de 4 à 8 %
- équipements techniques de 4 à 10 %
- second-œuvre de 5 à 10 %
- finitions de 5 à 20 %

Sources ? Formation semestrielle OGA13 sur la LMNP

La franchise en base de TVA des locations meublées

Franchise de TVA ou déduction TVA

Si votre activité taxable de loueurs en meublés est de moins de 82 800 € HT par an, les recettes sont exonérées de TVA au titre du régime de franchise en base de TVA de plein droit.
Pour pouvoir déduire la TVA ayant frappé ses achats et obtenir un crédit de TVA, il faudra alors renoncer à la franchise en base et en informer les services fiscaux. Ce ne sera pas une option pour la TVA mais pour le régime simplifié de TVA.

Source ?
Article 293 B-I du Code général des impôts. https://www.legifrance.gouv.fr/ article 293 B-I

Fiscalité de location de logement nu ou meublé

Location de logement nu ou meublé ? Une fiscalité différente.



Locations immobilières nues : revenus fonciers (RF)

Modalités de déduction
- les charges déductibles sont précisées de manière très restrictive par l’article 31-1 du CGI
- impossibilité de déduction des amortissements hormis dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation particuliers Périssol, Besson, De Robien et Borloo….).
Régime fiscal
- micro foncier avec un abattement de 30 % sur les loyers par report direct sur la déclaration d’impôt globale 2042
- réel foncier avec dépôt d’une déclaration 2044 qui permet l’imputation des charges réelles limitativement énumérées à l’article 31-1° du CGI et les reports déficitaires antérieurs. Les bénéfices constatés sur cette déclaration 2044 sont imposés au même titre que les autres revenus, et les déficits sont imputables à l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 €, le surplus étant reportable sur les 10 années suivantes, pour imputation sur d’éventuels bénéfices fonciers à venir

Locations meublées : bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Modalités de déduction
- les imputations des charges sont différentes et plus favorables que celles des revenus fonciers.
- l’amortissement des immeubles est déductible dans les conditions du droit commun des bénéfices industriels et commerciaux
- toutes les charges sont déductibles, sans restriction, engagées pour l’entretien, la gestion ou la conservation du bien.
Régime fiscal
- micro BIC avec un abattement de 50 % sur les loyers par report direct sur la déclaration d’impôt globale 2042 C.
- BIC au régime réel simplifié ou normal avec dépôt d’une déclaration 2031. Les bénéfices constatés sur cette déclaration 2031 sont reportés au même titre que les autres revenus sur la déclaration 2042 C, les déficits constatés ne peuvent s’imputer à l’impôt sur le revenu (sauf à être reconnu de loueur en meublé professionnel LMP), report sur 10 ans dans la même catégorie.

Etablir sa liasse fiscale et la télétransmettre en LMNP

BIC non professionnel : établir une liasse fiscale et la télétransmettre à la DGFip

Vous avez fait vos calculs ou choisi volontairement le régime réel BIC à la place des revenus fonciers. et donc si vous optez pour le régime réel BIC non professionnel, il va falloir accomplir des formalités fiscales précises.
- Conservation et établissement de factures pour les charges et loyers
- Utilisation d'un logiciel pour générer la liasse fiscale, la balance comptable et la génération du fichier des écritures comptables
- Télétransmission à la DGFip.

Précisions
- La liasse fiscale est composée des documents 2031, 2033 ABCDE et annexes à remplir correctement. On peut la télécharger sur le site impots.gouv.fr
- Le FEC ou fichier des écritures comptables est à fournir en principe une fois tous les 6 ans
· Depuis janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel sont dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée afin de se conformer aux instructions du législateur. Pour ce faire, ils doivent respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité. Cette obligation s’applique donc que vous soyez résident ou non résident.
· La date butoir de télétransmission des liasses fiscales est fixée chaque année au second jour ouvré suivant le 1er mai.
- Vous pouvez remplir ces formalités en prenant un expert-comptable ou avec en adhérant à notre OGA pour télétransmettre les documents comptables que vous avez établis.
- L'adhésion à notre OGA génère une réduction d'impôt de 915 euros maximum pour les frais d'experts-comptables et d'adhésion à l'OGA. Le total des frais comptables et OGA sont pris en compte dans cette réduction des 915 euros à hauteur des 2/3 du total. Ainsi la réduction couvre an général ces frais de comptabilité et intervient dans l'impôt global pour un contribuable payant des impôts. Le contribuable non imposable ne récupère la réduction.

Quelles formules de location meublée ?

Vous louez quelle façon ?

Le bailleur a le choix entre plusieurs formules de location meublée mais avec une fiscalité différente.

Louer directement en meublé simple le logement

- imposition des loyers en micro BIC ou BIC réel simplifié
- location exonérée de TVA sans possibilité d’option (article 260-2° du CGI)

Confier la gestion du bien à un professionnel de l’immobilier

Cas des zones touristiques avec des locations à la semaine en période de vacances
- imposition des loyers en micro BIC ou BIC réel simplifié
- location exonérée de TVA sans possibilité (’article 260-2° du CGI)

Louer directement en meublé avec une activité para-hôtelière de prestations de services

- imposition des loyers en réel simplifié
- location imposable de plein droit à la TVA (article 266 du CGI) avec droit à déduction de la TVA sur une acquisition taxable ou des travaux de rénovation.
- NB : opter pour le régime simplifié d’imposition en TVA pour sortir de la franchise TVA qui s’applique de plein droit jusqu’au plafond revalorisé tous les ans

Louer dans le cadre d’une résidence de services

- un logement nu à destination finale de location meublée (Article 260 D du CGI) dans le cadre d’une résidence avec services
- un exploitant commercial unique qui va assurer l’ameublement des logements, la fourniture des prestations para-hôtelières et la gestion en garantissant une rémunération fixe quel que soit le taux d’occupation
- signature d’un bail commercial régi par le décret de 1953
- imposition à la TVA des loyers de plein droit
- NB : si le loyer annuel est inférieur aux limites de la franchise en base TVA, il faut opter pour un régime réel d’imposition avec récupération de la TVA payée au promoteur lors de l’acquisition

Chambre d'hôte ou gîte : régime fiscal

Hébergement touristique de courte durée


C’est une chambre d’hôtes ?

Location à titre onéreux pour une ou plusieurs nuitées assorties de prestations
· Avec des chambres meublées situées chez l’habitant ou dans la résidence de l’habitant, dans le même corps de bâtiment ou dans un bâtiment annexe
· L’accueil doit être assuré par l’habitant
· Avec la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner
· Location doit être assortie au minimum de la fourniture du linge de maison.
· Location limitée à 5 chambres pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes.
· Loi 2006-437 du 14 avril 2006 ; article L324-3 du code de tourisme ; article D324-13 du code de tourisme

C’est un meublé de tourisme classé ?

· Des villas, appartements ou studios meublés à l’usage exclusif du locataire
· Pour une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois
· La clientèle n’élit pas domicile dans cette location
· Location saisonnière d’une durée maximale de 90 jours à la même personne
· Article D324-1 du code de tourisme

C’est un gîte un gîte rural ?

· Une forme de meublé de tourisme
· Dans une maison, une villa ou dans environnement rural caractérisé
· Pour tous types de clientèle ou à thème (gîte équestre, pêche…)
· Des hébergements de vacances meublés et équipés (éléments de cuisine notamment)
· Pas de fourniture de repas

Quel régime fiscal pour ces hébergements ?

· BIC - Impôt sur le Revenu - LMNP ;
· BIC : régime fiscal de la micro -entreprise ; régime du réel simplifié ; régime du réel normal.
· Seuil micro : 170000 euros avec abattement forfaitaire de 71% pour les meublées de tourisme classés en étoiles
· 70000 euros avec abattement forfaitaire de 50% pour les loueurs de gîtes et meublés de tourisme non classés.
· Ou Société IS Impôt sur les sociétés