lundi 10 décembre 2018

Sommaire du blog location meublée OGA13

Sommaire


Posez une question sur les locations meublées !


La réalité des locations meublées
Location meublée et OGA
Régime fiscal et social de la location meublée
La TVA dans la location meublée
La vie courante de la location meublée

Déclarer sa location meublée avec le cerfa POi

Le cerfa P0i permet de déclarer votre début d’activité de loueur en meublé.

  
Il vous suffit de saisir sur internet "formulaire cerfa POi" pour pouvoir télécharger ce document à remplir.

Le cerfa POi

Envoyez le formulaire au Greffe du Tribunal de Commerce du bien loué.
· L’INSEE envoie par courrier votre numéro SIRET, nécessaire à la télétransmission de votre liasse fiscale au réel.
· La déclaration de début d’activité de location meublée P0i doit en principe être faite dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location meublée.
· Cette date correspond à la date à laquelle le bien est destiné à la location meublée. Elle peut donc correspondre à la date d’achat du bien. Régularisez au plus vite en indiquant votre date réelle de début d’activité.
· Date de début d’activité : renseignez la date d’acquisition du bien sur votre P0i pour pouvoir déduire les frais de notaire, honoraires d’agence, travaux, etc. (dans le cas où vous n’avez pas habité le bien). Les charges antérieures à votre date de début d’activité ne pourront être déduites. Ou la date à partir de laquelle vous avez quitté le bien pour le destiner à la location meublée.
· Cases « Déclaration relative à l’exploitation en commun », sur la déclaration de début d’activité P0i : cet encart est à remplir uniquement lorsque le bien a été acheté en indivision, et que c’est inscrit sur l’acte notarié. Si vous faites une déclaration de revenus commune avec votre conjoint(e), un seul nom suffit.

Plusieurs biens ou autre activité
· Si vous en avez plusieurs biens, vous devrez y renseigner l’adresse de l’appartement qui dégagera le plus de revenus locatifs. Un seul formulaire est à remplir, qui vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et de déclarer les revenus de ces appartements sur une déclaration unique.
· Si vous avez déjà une activité de loueur en meublé et que vous achetez un nouveau bien, il vous suffira d’additionner les revenus de vos appartements (l’ancien et le nouveau) sur votre déclaration de revenus locatifs. Il n’est pas nécessaire d’envoyer un nouveau P0i puisque vous avez déjà un numéro SIRET
· Si vous avez déjà un numéro SIRET pour votre entreprise, vous devez remplir le formulaire P0i pour mon activité de LMNP. Vous devez déclarer votre début d’activité en tant que loueur en meublé et obtenir un numéro SIRET qui distinguera vos deux activités et vous permettra de télétransmettre votre liasse fiscale de location meublée. Sur le P0i, il faudra indiquer votre numéro SIREN dans l’encadré 1.

Déclaration complémentaire 2042 CPRO

Compléter sa déclaration de revenus (2042 C Pro)

Pour déclarer vos revenus de location meublée, il est nécessaire de reporter votre résultat fiscal dans le feuillet complémentaire 2042 C Pro de votre déclaration de revenus (2042).

Si vous faites votre déclaration en ligne, il vous suffira de cocher « Revenus des locations meublées non professionnelles » pour remplir un écran complémentaire.

La déclaration 2042 C Pro est à faire en même temps que la déclaration de revenu. Dès que votre liasse fiscale est établie, vous pouvez reporter le résultat sur l’annexe 2042 C Pro.

Location meublée et société

Location meublé en société BIC

Régime d’imposition BIC en société pour des biens loués meublés détenus directement par l’investisseur ou par l’intermédiaire d’une société soumise à l’Impôt sur le revenu.

- SNC (société en nom collectif) imposable en BIC au nom des associés
- SARL dite de famille (société à responsabilité limitée) avec option pour l’imposition à l’impôt que le revenu des associés en BIC à la condition que tous les associés soient membres d’une même famille (conjoint, ascendants, descendant, frères et sœurs)

Fiscalité des sociétés BIC

- l’investisseur est personnellement propriétaire des immeubles loués en meublé
- ces immeubles sont la propriété d’une société de nature commerciale mais imposée selon le régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI).
- EURL (sans option IS)
- SARL de famille option IR (conjoints, partenaires de PACS, concubins, ascendants, descendants, frères et sœurs)
- SNC, société en nom collectif. Les investisseurs n’appartiennent pas à la même famille et les associés d’une SNC sont tous considérés comme commerçants,

Autres formes de société ?

- La SCI (Société Civile Immobilière) a un objet civil. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle exerce une activité commerciale de quelque nature que ce soit.

- Les sociétés, dont le caractère est commercial mais qui bénéficient d’un statut fiscal propre : la SA (Société Anonyme) et la SARL (Société à Responsabilité Limitée) formées entre des personnes n’appartenant pas à la même famille sont taxées au titre de l’impôt sur les sociétés.

- le loueur en meublé peut également intervenir en qualité d’autoentrepreneur. (loi n° 2008-776 du 4 août 2008).

Modèle de levée d'option des locations meublées

Choisir son régime d’imposition : le courrier de levée l’option.

Lorsque vous louez un bien meublé, vous êtes soumis par défaut au régime du micro-BIC. Par conséquent, si vous avez déjà déclaré au régime du micro-bic et que vous souhaitez changer pour le régime réel simplifié, ou que c’est votre première année et que vous voulez opter pour le régime réel, vous devez en informer l’administration fiscale en leur envoyant un courrier de levée d’option.

Quand ? Pour une première déclaration, envoyez le courrier de levée d’option en même temps que le P0i au Service des Impôts des Entreprises SIE.

Si vous avez déclaré au régime micro-BIC avant et pour que le changement de régime soit pris en compte par l’administration fiscale, il vous faut envoyer le courrier de levée d’option avant le 1er février de l’année fiscale concernée par le changement de régime. Vous vous engagez à déclarer sous ce même régime pendant 1 an. Cette option sera ensuite reconductible tacitement chaque année, et vous pourrez lever l’option à nouveau pour changer de régime.

Vous pouvez opter pour le régime réel, même si ses recettes sont inférieures à ce seuil, grâce à l’envoi du courrier de levée d’option.

Modèle de levée d'option

Vos Coordonnées et adresse

Centre des Finances Publiques ou Service des impôts des entreprises

Date et lieu

Objet : Option pour le régime réel simplifié en matière de bénéfices industriels et commerciaux

Madame, Monsieur,

J'exerce l'activité de location meublée non professionnelle depuis < DATE> et suis donc imposable de plein droit au régime micro-BIC.

Par la présente note, je déclare opter pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de bénéfices industriels et commerciaux au titre de l'exercice clos le < DATE CLOTURE> Cette option est valable pour un an et reconductible sauf renonciation de ma part.

Formule de politesse

<NOM ET SIGNATURE>

PS : Lettre recommandée avec demande d'avis de réception (fortement recommandée)

Les plus values des locations meublées

Les exonérations des plus values

Article 151 septies du CGI : les critères d’exonération


Conditions
- plus-values réalisées dans le cadre d’une activité artisanale, commerciale ou libérale
- activité exercée pendant au moins cinq ans à titre professionnel
- immeubles inscrits à l’actif de l’exploitation
- aux biens détenus dans le cadre de leur activité professionnelle aux personnes physiques comme aux sociétés relevant du régime fiscal des sociétés de personnes.
- les amortissements déjà déduits ne sont pas réintégrés pour déterminer la plus-value taxable.

Exonération
- exonéré en totalité si le chiffre d’affaire n’excède pas 90 000 € par an
- exonéré partiellement si le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 et 126 000 € par an. (La formule de calcul est la suivante : Montant exonéré = 126 000 – recettes annuelles / 36 000)
- lorsque la cession intervient avant cette période de cinq ans, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.

Article 151 septies B du CGI : les critères d’exonération

Régime d’exonération de plus-values immobilières professionnelles à long terme.

Conditions
- plus-values réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole réalisées
- par un entrepreneur individuel ou une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
- pour des droits sociaux détenus dans des sociétés dont l’actif est principalement constitué par des biens immobiliers affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou des droits sociaux détenus dans des sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens ou droits sociaux.
- l’affectation du bien à l’exploitation de l’entreprise s’apprécie au moment de la vente (5 ans minimums)
- exclusion des terrains à bâtir

Exonération
- application d’un abattement de 1/10e par année de détention au-delà de la cinquième année aux plus-values de cessions de biens immobiliers du patrimoine professionnel. Immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation
- exonération totale après 15 ans de détention.
- le cumul avec tous les autres régimes d’exonération est possible.
- exonération applicable que pour la partie des plus-values à long terme

L’amortissement comptable des locations meublées

L’amortissement comptable des locations meublées

Les amortissements suivent les règles de droit commun. Les biens inscrits à l’actif du loueur peuvent être amortis chaque année sur la valeur HT des immobilisations avec une période correspondant à la nature de ces biens. Deux méthodes existent.

La méthode linéaire classique

Pour les immeubles
-15 ans pour une construction légère industrielle (métallique par exemple)
-20-25 ans pour des immeubles commerciaux et industriels
-25-30/40 ans pour les immeubles d’habitation

Pour les meubles (mobiliers et appareils électro-ménagers
-5 ans pour les appareils électro-ménagers et les ustensiles
-5-7 ans pour le mobilier et les aménagements

La méthode facultative des composants IFRS

L’application de ces normes IFRS n’est pas obligatoire pour les petites et moyennes entreprises. L’amortissement soit fait pour chaque classe d’actif ou composant, en fonction de la durée d’utilisation propre à chaque catégorie ainsi que des caractéristiques techniques propres à chaque immeuble.

Les taux d’amortissement relatifs aux principaux composants font l’objet d’une appréciation au cas par cas, les fourchettes ci-dessous étant indicatives :

- gros œuvre de 1 à 2 %
- toiture, étanchéité et menuiseries extérieures de 4 à 8 %
- équipements techniques de 4 à 10 %
- second-œuvre de 5 à 10 %
- finitions de 5 à 20 %

La franchise en base de TVA des locations meublées

Article 293 B-I du Code général des impôts.

Si votre activité taxable de loueurs en meublés est de moins de 82 800 € HT par an, les recettes sont exonérées de TVA au titre du régime de franchise en base de TVA de plein droit.

Pour pouvoir déduire la TVA ayant frappé ses achats et obtenir un crédit de TVA, il faudra alors renoncer à la franchise en base et en informer les services fiscaux. Ce ne sera pas une option pour la TVA mais pour le régime simplifié de TVA.

Fiscalité de location de logement nu ou meublé

Location de logement nu ou meublé ? 
Une fiscalité différente.

Locations immobilières nues : revenus fonciers (RF) 

Modalités de déduction
- les charges déductibles sont précisées de manière très restrictive par l’article 31-1 du CGI
- impossibilité de déduction des amortissements hormis dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation particuliers Périssol, Besson, De Robien et Borloo….).

Régime fiscal
- micro foncier avec un abattement de 30 % sur les loyers par report direct sur la déclaration d’impôt globale 2042
- réel foncier avec dépôt d’une déclaration 2044 qui permet l’imputation des charges réelles limitativement énumérées à l’article 31-1° du CGI et les reports déficitaires antérieurs. Les bénéfices constatés sur cette déclaration 2044 sont imposés au même titre que les autres revenus, et les déficits sont imputables à l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 €, le surplus étant reportable sur les 10 années suivantes, pour imputation sur d’éventuels bénéfices fonciers à venir

Locations meublées : bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Modalités de déduction
- les imputations des charges sont différentes et plus favorables que celles des revenus fonciers.
- l’amortissement des immeubles est déductible dans les conditions du droit commun des bénéfices industriels et commerciaux
- toutes les charges sont déductibles, sans restriction, engagées pour l’entretien, la gestion ou la conservation du bien.

Régime fiscal
- micro BIC avec un abattement de 50 % sur les loyers par report direct sur la déclaration d’impôt globale 2042 C.
- BIC au régime réel simplifié ou normal avec dépôt d’une déclaration 2031. Les bénéfices constatés sur cette déclaration 2031 sont reportés au même titre que les autres revenus sur la déclaration 2042 C, les déficits constatés ne peuvent s’imputer à l’impôt sur le revenu (sauf à être reconnu de loueur en meublé professionnel LMP), report sur 10 ans dans la même catégorie.

Etablir sa liasse fiscale et la télétransmettre en LMNP

Etablir sa liasse fiscale et la télétransmettre

· La liasse fiscale demandée par l’administration dans le cadre de votre déclaration de revenus locatifs meublés au régime réel est composée des documents 2031, 2033 et annexes. Vous obtiendrez sur la liasse un résultat fiscal (bénéfices ou déficit) qu’il faudra reporter sur votre déclaration de revenus.

· Depuis janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel sont dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée afin de se conformer aux instructions du législateur. Pour ce faire, ils doivent respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité. . Cette obligation s’applique donc que vous soyez résident ou non résident.

· La date butoir de télétransmission des liasses fiscales est fixée chaque année au second jour ouvré suivant le 1er mai. 

· Je n’ai pas encore reçu mon SIRET, vous pouvez envoyer votre liasse fiscale en format papier à votre Service des Impôts des Entreprises, accompagnée d’un courrier explicatif dans lequel vous précisez que vous avez bien envoyé votre formulaire P0i et que vous êtes en cours d’immatriculation.

Quelles formules de location meublée ?

Vous louez quelle façon ?

Le bailleur a le choix entre plusieurs formules de location meublée mais avec une fiscalité différente.

Louer directement en meublé simple le logement
- imposition des loyers en micro BIC ou BIC réel simplifié
- location exonérée de TVA sans possibilité d’option (article 260-2° du CGI)

Confier la gestion du bien à un professionnel de l’immobilier
Cas des zones touristiques avec des locations à la semaine en période de vacances
- imposition des loyers en micro BIC ou BIC réel simplifié
- location exonérée de TVA sans possibilité (’article 260-2° du CGI)

Louer directement en meublé avec une activité para-hôtelière de prestations de services
- imposition des loyers en réel simplifié
- location imposable de plein droit à la TVA (article 266 du CGI) avec droit à déduction de la TVA sur une acquisition taxable ou des travaux de rénovation.
- NB : opter pour le régime simplifié d’imposition en TVA pour sortir de la franchise TVA qui s’applique de plein droit jusqu’au plafond revalorisé tous les ans

Louer dans le cadre d’une résidence de services
- un logement nu à destination finale de location meublée (Article 260 D du CGI) dans le cadre d’une résidence avec services
- un exploitant commercial unique qui va assurer l’ameublement des logements, la fourniture des prestations para-hôtelières et la gestion en garantissant une rémunération fixe quel que soit le taux d’occupation
- signature d’un bail commercial régi par le décret de 1953
- imposition à la TVA des loyers de plein droit
- NB : si le loyer annuel est inférieur aux limites de la franchise en base TVA, il faut opter pour un régime réel d’imposition avec récupération de la TVA payée au promoteur lors de l’acquisition

Chambre d'hôte ou gîte : régime fiscal

Hébergement touristique de courte durée

C’est une chambre d’hôtes ?

Location à titre onéreux pour une ou plusieurs nuitées assorties de prestations
· Avec des chambres meublées situées chez l’habitant ou dans la résidence de l’habitant, dans le même corps de bâtiment ou dans un bâtiment annexe
· L’accueil doit être assuré par l’habitant
· Avec la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner
· Location doit être assortie au minimum de la fourniture du linge de maison.
· Location limitée à 5 chambres pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes.
· Loi 2006-437 du 14 avril 2006 ; article L324-3 du code de tourisme ; article D324-13 du code de tourisme

C’est un meublé de tourisme classé ?
· Des villas, appartements ou studios meublés à l’usage exclusif du locataire
· Pour une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois
· La clientèle n’élit pas domicile dans cette location
· Location saisonnière d’une durée maximale de 90 jours à la même personne
· Article D324-1 du code de tourisme

C’est un gîte un gîte rural ?
· Une forme de meublé de tourisme
· Dans une maison, une villa ou dans environnement rural caractérisé
· Pour tous types de clientèle ou à thème (gîte équestre, pêche…)
· Des hébergements de vacances meublés et équipés (éléments de cuisine notamment)
· Pas de fourniture de repas

Quel régime fiscal pour ces hébergements ?
· BIC - Impôt sur le Revenu - LMNP ;
· BIC : régime fiscal de la micro -entreprise ; régime du réel simplifié ; régime du réel normal.
· Seuil micro : 170000 euros avec abattement forfaitaire de 71% pour les meublées de tourisme classés en étoiles
· 70000 euros avec abattement forfaitaire de 50% pour les loueurs de gîtes et meublés de tourisme non classés.
· Ou Société IS Impôt sur les sociétés

dimanche 9 décembre 2018

Location meublée et des impayés

Gérer un impayé en location.


Nous vous proposons d'essayer d'aborder et de résoudre votre problème avec deux articles de fond rédigés par des auteurs juridiques et pratiques.

Le locataire ne paye plus le loyer : que faire ?
Les impayés de loyers peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le propriétaire bailleur. Voici quelques pistes pour savoir comment y faire face afin d’obtenir un remboursement et/ou une expulsion du locataire.
Lien vers demande article complet : <Intérêts privés n° 763 – avril 2018>

Immobilier : comment se prémunir des impayés de loyers.
Près de 1,3 million de ménages locataires ont des difficultés pour payer leur loyer. 59% des impayés surviennent la première année et 24% la seconde.
Plusieurs solutions non cumulables entre elles, existent pour sécuriser au maximum les propriétaires.
- La caution « personne physique » : une question de confiance. Mais la solvabilité d’une personne n’étant jamais certaine, la garantie est surtout morale et attention à la précision de la durée dans le contrat
- L’assurance loyers impayés : une sécurité sur mesure. Un système efficace mais des conditions d’accès drastiques
- Visale : un cautionnement réservé à certains locataires. Des conditions spécifiques à ce mécanisme.
Lien vers demande article complet : <Mieux vivre votre argent n°431 de mars 2018>

Les loyers 2018 dans les Bouches-du-Rhône

Des loyers globalement stables


L'observatoire départemental des loyers a publié dans la presse la situation de 2018.


Le loyer moyen du parc privé est à 12,3 €/m² avec de fortes disparités d'un secteur géographique à l'autre. Les chiffres sont établis à partir de 34000 logements répartis dans tous les Bouches-du-Rhône.


Les loyers sont plutôt stables depuis six ans dans l'ancien et le semi-récent.


La fourchette varie de 8,8 €/m² à 17,2€/m² selon que l'on habite Tarascon ou Sausset-les-Pins ou encore Salon ( 11,2 €/m²).


Le secteur de l'ouest des Bouches-du-Rhône autour de Tarascon, Arles et Porc-de-Bouc affiche des loyers autour de 10,5€/m².


L'autre secteur des villes au centre du département fait ressortir des loyers de niveaux intermédiaires à 11,7 €/m². Cas de Marseille, Marignane, Miramas, Istres, Aubagne, Fos-sur-Mer, Martigues.


L'est et littoral sont au top des loyers avec la Ciotat ( 14,4 €/m²), Aix-en-Provence et Cabriès ( 15 €/m²) Carry-le-Rouet ( 16,4€/m²), Cassis ( 16,5 €/m²) et Sausset-les-Pins.


Pour Marseille, les 1,2,3,4 et 15ème arrondissements plafonnent entre 10,7 €/m² et 11,2 €/m². Les 8,9,11 et 12ème pratiquent les loyers les plus élevés ( de 12,5 €/m² à 13,2 €/m²). Les quartiers comme Endoume, Sainte-Anne, Saint-Giniez, Mazargues et Menpenti ont des loyers au dessus.


Les critères décisifs pour louer plus facilement sont le côté attractif du logement, un appartement ancien rénové, une dépense énergétique plutôt positive, une facilité des transports et une bonne gestion des fissures éventuelles.

mercredi 3 octobre 2018

Location meublée et réduction d'impôt des 915 euros

Détail chiffré de la réduction des 915 euros

En pratique, l'adhésion à l'OGA13, pour une location meublée avec une option au réel simplifié, ouvre droit à l'avantage fiscal de la réduction des 915 euros du fait des faibles recettes. Les LMNP sont fortement concernés par cet avantage fiscal.

Quelles conditions ?

- recettes inférieures à 70000 € HT pour une location meublée classique en 2018
- être imposé sur option à un régime réel BIC

La réduction d'impôt est limitée :

- aux 2/3 des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et adhésion à l'OGA,
- au plafond maximum de 915 € par an,
- au montant de l'impôt sur le revenu dû pour une année donnée.

Dépenses couvertes par la réduction

Il s'agit des dépenses ayant le caractère de frais de gestion déductibles qui sont exposées pour la tenue de la comptabilité par un expert-comptable et pour l'adhésion à un OGA.

Cas d'une location meublée d'un bien de 100.000€

- Adhésion OGA13 : 224 euros HT
- Frais de tenue de comptabilité 800 euros HT ( tarif donné à titre d'exemple)
- Total adhésion et frais de tenue : 1024 euros HT
- Les 2/3 des 1224 euros ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu global de 683 euros HT.
Il faut simuler correctement vos chiffres fiscaux selon votre situation fiscale (imposable ou non, autres revenus) Voir le simulateur avec le site des impôts.

Obligations déclaratives

- les dépenses couvertes par la réduction d'impôt doivent être réintégrées pour la détermination du résultat catégoriel. En revanche, le surplus des dépenses non prises en compte à titre de réduction d'impôt continue de constituer une charge déductible. Le contribuable doit mentionner sur la ligne appropriée de sa déclaration de revenu global le montant des dépenses dont il demande l'imputation sous forme de réduction d'impôt ;
- le montant des dépenses dont l'imputation est demandée doit être réintégré de façon extra-comptable sur la ligne appropriée de la déclaration de résultats catégorielle (ligne « Réintégrations diverses » du compte de résultat simplifié n° 2033-B ; ligne « Divers à réintégrer » des déclarations n° 2035 ou n° 2139, ou ligne « Divers » du tableau de détermination du résultat fiscal de la déclaration n° 2058 A) et détaillé sur une note annexe jointe à la déclaration de résultats.

Frais à retenir pour la réduction des 915 euros :

- des honoraires versés, au cours de l'année concernée, à un professionnel de la comptabilité ou le cas échéant à un organisme agréé (centre de gestion spécialement habilité, association agréée) ou à un tiers (professions libérales) pour une prestation concourant directement à l'établissement de la comptabilité;
- de toutes les sommes versées à quelque titre que ce soit, au cours de l'année ou de l'exercice considéré, à un centre de gestion ou à une association agréés (cotisations proprement dites, droits d'entrée, cotisations ou honoraires particuliers versés en rémunération de prestations personnalisées : assistance en cas de contrôle fiscal, établissement de la déclaration fiscale...)
- d'une manière générale, de tous les achats et frais concourant directement à l'établissement de la comptabilité (achats de livres comptables, documentation)